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12 octobre 2008 7 12 /10 /octobre /2008 21:10
A la Défense, Lehman a visé trop haut

LE MONDE | 10.10.08 | 14h52


mpressionnante et élégante. Au coeur de la Défense, le quartier d'affaires de l'Ouest parisien, à un jet de pierre du CNIT, la tour Coeur Défense, conçue par l'architecte Jean-Paul Viguier, a été livrée en mai 2001. Elle fut le premier exemple d'une nouvelle génération de bâtiments conçus après la crise immobilière des années 1990, plus "architecturés" et modernes. Des tours qui ont permis à la Défense de se poser en sérieux rival du quartier d'affaires londonien de Canary Wharf.

 

Sa hauteur de 180 mètres paraît presque modeste, dans cette forêt d'immeubles géants, mais le bâtiment de quarante étages, composé de deux tours élancées d'à peine 25 mètres de large en forme d'ellipses décalées et reliées entre elles, est encore le plus important ensemble de bureaux réalisé en Europe : sa superficie est de 350 000 mètres carrés, dont 190 000 mètres carrés d'espace de travail.


Coeur Défense sera sans doute l'une des très lourdes pertes de la défunte banque d'affaires américaine Lehman Brothers. L'établissement financier, aujourd'hui en faillite, l'a en effet acquise à prix d'or - 2,11 milliards d'euros - fin mars 2007, auprès des deux propriétaires d'alors : la foncière Unibail et le fonds immobilier Whitehall de la banque d'affaires américaine Goldman Sachs, une des grandes rivales de Lehman Brothers.


Ce jour-là, Coeur Défense est devenu l'immeuble le plus cher d'Europe, loin devant le "cornichon" londonien. Ce célèbre gratte-ciel de la City, en forme d'obus habillé d'une résille, dessiné par l'architecte Norman Foster, a été cédé en février 2007 pour "seulement" 911 millions d'euros. Les commentateurs avaient souligné, à l'époque, le prix exorbitant déboursé par Lehman Brothers pour Coeur Défense, compte tenu de loyers offrant un rendement jugé faible de 4,8 %.


Cette vente a sans doute marqué le point haut du marché immobilier francilien, car, dix-huit mois plus tard, Coeur Défense ne vaudrait plus, selon divers experts, qu'entre 1,1 et 1,8 milliard d'euros. Et "même plus près d'1,1 milliard d'euros", précise Eric Sasson, qui dirige la branche immobilière de Carlyle Europe : "A ce prix, je serais intéressé pour l'acheter !", précise-t-il.


Dès que seront clarifiés les liens juridiques entre les divers associés propriétaires de Coeur Défense, sa vente est inéluctable, et Lehman Brothers va probablement perdre non seulement les 528 millions de fonds propres investis dans cet achat, mais aussi une partie du prêt - 1,8 milliard d'euros - consenti à la structure propriétaire. Ses co-investisseurs, le conglomérat américain General Electric (75 millions d'euros) et un fonds géré par Lehman (78 millions d'euros), risquent également d'y laisser des plumes.


Mais cette tour, décidément symbole de tous les âges de l'immobilier, aura fait gagner beaucoup d'argent à ses précédents propriétaires. Goldman Sachs avait acquis 51 % de cet actif en décembre 2004, l'immeuble étant valorisé à 1,345 milliard d'euros, et l'a revendu à Lehman, à peine plus de deux ans plus tard, avec une plus-value de 56 %.


Plus gâtée encore est la foncière Unibail, son initiateur et premier propriétaire, qui en a, elle, tiré plus d'un bénéfice. Lorsqu'en 1997, Léon Bressler, alors PDG d'Unibail, décide d'acheter l'ancien terrain du groupe pétrolier Esso pour y bâtir cette tour, il réalise ce qui apparaîtra, avec le temps, comme un coup de maître.


D'abord, il paie 1 milliard de francs le terrain que les vendeurs, un pool réunissant la fine fleur des investisseurs français (la BNP, le Crédit foncier, le Crédit agricole, GAN, la Société générale...), ont acheté trois fois plus cher en 1992 et ont été incapables de faire fructifier. Leur projet s'est enlisé pendant six ans, victime de leurs bisbilles et, surtout, de la sévère crise immobilière des années 1990.


Ensuite, Unibail mène tambour battant l'édification de Coeur Défense : seuls trente-deux mois seront nécessaires pour faire surgir le bâtiment. C'est Bouygues qui construit, un chantier difficile où le groupe de BTP perdra de l'argent : "Ces machos de chez Bouygues ont sous-estimé la jeune polytechnicienne Nathalie Charles, à qui Unibail avait confié le pilotage du projet, raconte un connaisseur du dossier. Ce qui a valu à plusieurs cadres de Bouygues d'être limogés..."


Mais le bâtisseur n'a pas tout perdu, puisqu'il était associé au tour de table à hauteur de 10 %. L'immeuble, livré en juin 2001, est prêt à temps pour profiter de la reprise du marché immobilier, ce qui permettra à Unibail de réaliser de fabuleuses plus-values : plus d'1 milliard d'euros, en deux cessions. Ce succès propulse, en outre, Unibail au premier rang des foncières françaises, voire européennes.


Aujourd'hui, Coeur Défense réapparaît donc dans l'actualité comme un symbole du déclin des grandes banques réputées solides, mais tuées par la crise : "Qu'on le veuille ou non, commente Léon Bressler, l'ancien patron d'Unibail, l'immobilier est cyclique."


Isabelle Rey-Lefebvre
Article paru dans l'édition du 11.10.08

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